Tutto quello che devi sapere per trovare una nuova casa in Germania

Trovare un alloggio in Germania può essere una vera sfida in città famose come Berlino e Monaco. Ai tedeschi generalmente piace affittare un alloggio, con circa il 50% delle persone che vivono in appartamenti in affitto. Ciò potrebbe significare che dovrai affrontare una concorrenza ancora maggiore per qualsiasi appartamento che ti piace: ricorda che gli stipendi sono generalmente alti in Germania rispetto ad altri paesi europei, quindi non puoi necessariamente superare le offerte dei locali per ottenere la proprietà che desideri.

Trovare un alloggio in Germania è una delle parti più essenziali del processo di trasloco e, quindi, può anche essere la più impegnativa. Questa guida spiega le diverse opzioni a tua disposizione, dall’affitto di un alloggio (che tende ad essere più popolare sia tra gli espatriati che tra i locali) all’acquisto di una nuova proprietà.

Se decidi di acquistare una casa, questa guida suggerisce i modi migliori per trovare un immobile in vendita e ti guida attraverso i costi aggiuntivi da considerare, come la tassa di proprietà. Se stai cercando case e appartamenti in affitto, troverai molte informazioni sugli affitti a breve termine e preziosi consigli su cosa cercare quando si firma un contratto di alloggio.

Oltre a spiegare l’affitto e l’acquisto, spieghiamo brevemente le diverse tipologie di case disponibili nel paese. Questa guida spiega anche come impostare il pagamento di una bolletta e una connessione Internet e telefonica per la tua nuova casa.

Affittare una casa o un appartamento

La carenza di alloggi nelle famose città tedesche, in particolare Berlino, potrebbe rappresentare un problema se stai cercando come affittare case o appartamenti in Germania.

Naturalmente, la conoscenza di prima mano della città e dei suoi quartieri (o un’approfondita ricerca online delle città tedesche e dei loro processi e regole di noleggio) aiuterà. E se hai intenzione di trasferirti in Germania prima di trovare un posto dove vivere, cosa sconsigliata, la sharing economy fornisce affitti ammobiliati mensili dove puoi rimanere finché non trovi qualcosa di più permanente.

Inoltre, quando affitti un appartamento in Germania, assicurati di avere un accesso adeguato ai trasporti pubblici (se prevedi di fare affidamento su di essi) e che sia disponibile un parcheggio nelle vicinanze se guidi un’auto. Gli appartamenti ammobiliati sono l’eccezione in Germania, mentre gli appartamenti in generale sono di solito dominio degli studenti.

Diversi tipi di proprietà e posizione influenzeranno l’affitto medio e i prezzi delle case in Germania. Alcune città, come Monaco, Amburgo e Colonia possono essere molto costose, mentre altre, come Lipsia, Bochum e persino la capitale Berlino, offrono una scelta di appartamenti a buon prezzo. Sfortunatamente, la domanda sta causando un aumento dei prezzi di Berlino.

Ci sono tutti i diversi tipi di case per soddisfare ogni stile di vita, come bungalow e appartamenti che potrebbero essere migliori per gli anziani e case unifamiliari, case coloniche, cottage, proprietà bifamiliari e villette a schiera. Inoltre, alcune persone vivono in roulotte e anche i camper sono abbastanza comuni in Germania.

Germania: la ricerca di appartamenti

Sia che tu stia cercando prima o dopo esserti trasferito, ci sono diverse risorse ricche di informazioni e servizi relativi alla ricerca di un alloggio in Germania. Prima di trasferirti, puoi trovare siti web di proprietà tedeschi, solitamente disponibili in più lingue. Una volta arrivato, ci sono proprietà interessanti da individuare nei giornali e nelle riviste locali.

Annunci immobiliari sui giornali locali

La maggior parte dei giornali tedeschi locali ha una sezione di annunci dedicata agli affitti a breve e lungo termine e agli immobili (Immobilienmarkt) nel numero del sabato o della domenica. Vale sicuramente la pena dare un’occhiata alle offerte, semplicemente per avere un’idea generale dei prezzi degli immobili locali.

Non esitare a chiamare il proprietario se non ti sei ancora iscritto a un’agenzia immobiliare. Dopotutto, la concorrenza per gli appartamenti interessanti è alta, soprattutto se non sono offerti dalle agenzie immobiliari e quindi senza costi aggiuntivi per l’agente.

Spiegazione delle abbreviazioni negli annunci

Per semplificarti le cose, di seguito è riportato un elenco di abbreviazioni utilizzate negli annunci immobiliari. Tieni presente che gli appartamenti “vuoti” vengono forniti senza mobili, moquette o elettrodomestici (a volte anche senza cucina) a meno che gli ex inquilini non siano disposti a lasciarteli a te, di solito con un pagamento in contanti (Ablöse).

AbbreviazioneNome interoDescrizione
ABAltbauVecchio edificio, eretto prima del 1945
BKBalkonBalcone
EBKEinbaukücheCucina in muratura
EGErdgeschossPiano terra
GHGasheizungRiscaldamento a gas
KMKaltmieteCanone netto (pagamento utenze e manutenzione escluse)
NKNebenkostenCosti di utilità/manutenzione
QmQuadratmeterMetri quadri
SZSchlafzimmerStanze
WCToiletteBagno
WMWarmmieteAffitto, comprese le spese condominiali, spesso riscaldamento, ma non elettricità
WGWohngemeinschaftAppartamento condiviso
WZWohnzimmerSoggiorno
ZHZentralheizungRiscaldamento centralizzato
1 ZKB1 Zimmer, Küche, BadAppartamento con una stanza, cucina e bagno inclusi

Non essere sorpreso di leggere di “mezza stanza” in questi annunci. Molti annunci si riferiscono ad appartamenti con stanze inferiori a dieci metri quadrati come “mezze stanze”.

Pertanto, un appartamento di mezza stanza ha in realtà due stanze, una delle quali è piuttosto piccola ma potrebbe comunque essere utilizzata, ad esempio, come ufficio. Negli annunci immobiliari, i bagni e la cucina non sono conteggiati come “stanze”.

Ricerca appartamento tramite passaparola

È sempre consigliabile far sapere ai tuoi amici e colleghi che stai cercando un appartamento. In Germania, è abbastanza comune per gli inquilini che intendono trasferirsi suggerire un potenziale nuovo inquilino al proprietario. Per il proprietario, potrebbe essere molto più conveniente prendere in considerazione il loro suggerimento invece di contattare un agente o pubblicare annunci sul giornale.

Cooperative (Wohnungsgenossenschaften)
Wohnungsgenossenschaften non devono essere confusi con Wohngemeinschaften (condivisione di appartamenti). Le cooperative sono organizzazioni sovvenzionate che amministrano diversi condomini e affittano appartamenti.

Le cooperative sono costituite dai soci-affittuari e dall’organo amministrativo. I loro appartamenti di solito hanno un prezzo ragionevole. Alcune cooperative si concentrano sulla fornitura di alloggi a individui e famiglie a basso reddito. Per qualificarti, devi presentare una dichiarazione del municipio che ti autorizza ad affittare un appartamento sovvenzionato (Wohnberechtigungsschein).

Annunci online
La quantità di siti immobiliari commerciali tedeschi su Internet può essere schiacciante. Questi siti, ricchi di annunci, sono anche un modo semplice per trovare i siti dei singoli agenti immobiliari, i cui annunci sono un buon punto di partenza per avere una panoramica del mercato locale. Inoltre, il vantaggio degli annunci online rispetto agli annunci sui giornali locali è che di solito sono aggiornati.

Ecco una piccola selezione di alcuni popolari siti web immobiliari in Germania:

  • Immobiliencout24
  • Immonet
  • Planethome
  • Immobilien.de
  • Immowelt

Affitti a breve termine
Una delle cose da sapere è che circa il 50% della popolazione tedesca vive in appartamenti in affitto anziché nella propria proprietà.

La disponibilità di affitti temporanei dipende fortemente dalla zona in cui si vuole vivere. Ad esempio, affittare un appartamento nelle città più grandi probabilmente comporterà prezzi medi più alti.

Quanto costa l’affitto in Germania?


In generale, i prezzi medi degli affitti in Germania sono ragionevoli e sono inferiori di circa il 5% rispetto al Regno Unito, ad esempio. L’affitto medio in Germania è di circa 1.300 EUR, tenendo conto di tutti i tipi di proprietà in affitto, sia che si tratti di un appartamento o di una casa ammobiliati o non.

Per essere più precisi, un appartamento con una camera da letto in un centro città tedesco costa circa 700 EUR al mese, mentre lo stesso appartamento fuori dal centro costa circa 530 EUR. Inoltre, un appartamento con tre camere da letto in un centro città in Germania costa in media circa 1.350 EUR, mentre uno fuori dal centro città è in media poco meno di 1.000 EUR .

L’affitto minimo della casa in Germania varia a seconda della località e delle dimensioni. Tuttavia, a Berlino, puoi ottenere una casa di tre stanze molto semplice (non tre camere da letto) per un minimo di 900 EUR (970 USD), mentre puoi ottenere una casa di quattro stanze più attraente nella più economica Lipsia per 850 EUR ( 920 euro). Ricorda, ci sono affari da fare ovunque finché ti guardi intorno.

Di quali documenti ho bisogno per il noleggio?
Se ti trasferisci in Germania, dovresti prepararti a diventare un esperto nella compilazione di moduli e nell’organizzazione di varie scartoffie. Non è diverso quando si tratta di noleggio. Il processo per trovare il posto perfetto in cui vivere non riguarda solo la compilazione dei moduli giusti: il tuo potenziale proprietario potrebbe esaminare i tuoi dettagli, come le tue finanze e la tua storia creditizia, per vedere se sei un candidato affidabile e affidabile affittare la loro proprietà.

Avrai bisogno dei seguenti documenti richiesti per il noleggio in Germania come straniero:

  • Il tuo documento d’identità o passaporto.
  • Un Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, un documento per dimostrare che non devi dei soldi ai precedenti proprietari. Il tuo potenziale padrone di casa potrebbe non chiederlo, ma è meglio averlo se possibile.
  • Tre recenti buste paga per dimostrare che guadagni abbastanza per pagare l’affitto. Può essere accettata la prova di un risparmio adeguato.
  • Estratti conto degli ultimi tre mesi.
  • Mieterselbstauskunft: questo è un modulo di domanda che fornisce al potenziale proprietario ulteriori informazioni su di te, come la tua data di nascita, quante persone vivranno nella proprietà e cosa fai per vivere.
  • SCHUFA-Auskunftor Bonitätsauskunft für den Vermieter—un SCHUFA-Auskunft (rapporto di credito) mostra al tuo potenziale proprietario il tuo punteggio di credito. Se ti sei appena trasferito in Germania, non avrai ancora un record SCHUFA. In questo caso, i tuoi estratti conto che mostrano un reddito regolare e che hai pagato l’affitto e le bollette in tempo potrebbero essere un’alternativa accettabile.

Agenzie immobiliari e processo di affitto in Germania

Il modo più conveniente per affittare un appartamento è assumere un agente immobiliare tedesco (Makler) che si occuperà di tutto. Il Makler offre una varietà di servizi, comprese offerte per lotti vuoti, case e appartamenti in affitto a lungo oa breve termine. In Germania, ogni singola offerta è accessibile solo tramite un singolo agente o azienda, sia per appartamenti in affitto che per proprietà. Pertanto, potrebbe esserti chiesto di firmare un accordo in anticipo.

La società immobiliare ti chiederà di confermare che tutto ciò che riguarda i loro appartamenti in affitto deve essere fatto direttamente con loro e non con il proprietario o il proprietario dell’appartamento. Questo accordo ti obbliga anche a pagare la commissione dell’agente (Disposizione).

La tariffa non può essere legalmente superiore a due mesi di affitto netto (Kaltmiete) più 19% di IVA. Si tratta di un importo considerevole, ma non va confuso con un deposito cauzionale (Kaution), che si deve versare in aggiunta al compenso dell’agente immobiliare. Questo, d’altra parte, potrebbe costarti fino a tre mesi di affitto e può essere pagato in tre mesi: qualsiasi importo superiore all’equivalente di tre mesi di affitto è illegale.

Costi del processo di affitto

Nome della commissioneDescrizione della tariffa
Provision (commissione dell’agente)Per i servizi di un agente immobiliare
KaltmieteL’importo dell’affitto fisso prima delle utenze
KautionIl deposito cauzionale

Se l’agente appartiene a un’associazione professionale, come Ring Deutscher Makler o Immobilienverband Deutschland, sarà menzionato sul biglietto da visita e sul sito web. Sebbene tale appartenenza non sia affatto una garanzia al 100% della loro affidabilità, di solito è un buon segno.

Acquistare proprietà da straniero

Per coloro che pensano a come acquistare una casa in Germania come non residente, non è solo un solido investimento, ma fornisce un luogo dove loro e la loro famiglia possono trascorrere il resto della loro vita. A meno che non siano obbligati a trasferirsi, la maggior parte delle persone in Germania non abbandonerà mai la casa che ha comprato o addirittura si è costruita.

In generale, l’acquisto di una casa è possibile per gli stranieri e non ci sono restrizioni. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti negativi per gli espatriati che hanno deciso di acquistare proprietà in Germania. Ad esempio, finanziare il trasloco è più difficile quando si intende rimanere per un periodo piuttosto breve, in quanto l’acquisto di una casa è considerato un investimento a lungo termine. Ciò influenza anche le alte commissioni e altri costi per gli agenti immobiliari.

Tieni presente che non puoi acquistare una casa in Germania per ottenere la cittadinanza, diventare un residente permanente o ottenere un visto. Tuttavia, puoi acquistare un immobile senza avere un permesso di soggiorno tedesco.

Prezzi delle case in Germania


Se stai considerando tutti i requisiti per acquistare un immobile in Germania, dovresti essere consapevole dei prezzi medi da aspettarti per i diversi tipi di proprietà, in diverse parti del paese.

Monaco è il posto più costoso per comprare una casa. Gli appartamenti costano circa 5.900 EUR e le case familiari circa 4.200 EUR al m2. Al contrario, Hannover ha appartamenti a circa 2.200 EUR e case familiari per circa 2.000 EUR al m2.

In termini di immobili di prima qualità, Francoforte ha visto il secondo aumento dei prezzi al mondo. Secondo il Prime Global Cities Index di Knight Frank, società di consulenza immobiliare, che misura le variazioni dei prezzi degli immobili residenziali di lusso nelle “città chiave del mondo”, i prezzi a Francoforte per gli immobili di prima qualità sono aumentati del 10,3% nel 2019.

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